Недвижимость в Испании: цены и прогноз

Важное уточнение: статья Недвижимость в Испании: цены и прогноз была написана в январе 2015 года.

Недвижимость в Испании: изменение цен с 2000 года в Барселоне, Мадриде и Валенсии и прогноз на 2015 год.

Какими будут цены на испанскую недвижимость в 2015 году и в ближайшие несколько лет?
Вас очевидно волнует этот важный вопрос, особенно если вы потенциальный покупатель этой самой недвижимости. Вы думаете я знаю на него ответ? Конечно же нет, иначе я бы не работал гидом-переводчиком, а возглавял бы некий инвестиционный фонд с многомиллиардными возможностями. Но я предлагаю вам вместе посмотреть не текущую ситуацию, порассуждать, послушать мнение испанских экспертов и сделать свои выводы.

А может быть один взгляд назад нам откроет в будущее глаза? Так вот, для начала посмотрим назад.

Цены на испанскую недвижимость упали в среднем на 37% с момента начала кризиса в 2007 году. Но в основных городах это падение выглядело очень по-разному. Например, в Валенсии общее падение с достигнутых в 2007 году максимумов составляет на текущий момент (январь 2015 года) 47%, в то время как в Барселоне 32,6% и в Мадриде 33,2%.

Для наглядности я приведу вам графики с динамикой цен в этих трех городах. Vivienda usada означает вторичный рынок жилья, все остальное я думаю понятно и очевидно без знания языка.  Хотя если возникнут вопросы — пишите на почту.

Цены на недвижимость в Испании в основных городах
Цены на недвижимость в Испании в основных городах с 2001 по 2015 гг.

Теперь отдельно по каждому городу:

Цены на недвижимость в Барселоне
Цены на недвижимость в Барселоне
Цены на недвижимость в Мадриде
Цены на недвижимость в Мадриде
Цены на недвижимость в Валенсии
Цены на недвижимость в Валенсии

Мне кажется, не нужно быть специалистом, чтобы понять простую вещь: ценам падать дальше практически некуда. Но это поверхностный взгляд дилетанта, а теперь слово специалистам из Испанской Ассоциации Оценщиков недвижимости.

Они утверждают, что цены как на вторичном, так и на первичном рынке выросли в 4 квартале 2014 года на 1,3% в среднем по стране по сравнению с тем же периодом 2013 года и находятся на уровне 1.326€ за м. кв. В 2015 году они прогнозируют стабилизацию цен, хотя полностью исключают их резкий рост. Называют 3 позитивных фактора для рынка: отложенный спрос потенциальных покупателей; рост инвестиционных покупок для последующей аренды; бóльшая предрасположенность банков снова давать кредиты.

По их мнению есть 8 причин для роста цен в Испании в 2015 году:

1. Стабилизация цен: это следует из анализа их поведения в течении последних шести кварталов. Были колебания в границах не большого коридора в форме «зубцов пилы» что указывает на ценовую стабилизацию.

2. Отложенный спрос: Испания за последние годы накопила огромное количество потенциальных покупателей, которые находятся в ожидании дальнейшего падения цен и того момента, когда банки снова откроют «ипотечные краны». Год в этом смысле начался обнадеживающе: новая война между банками предлагающими дифференциалы в районе 1%, немыслимое дело год тому назад.

3. Увеличение общего уровня потребления в 2014 году: связано это с улучшением экономических перспектив и многие семьи начали использовать свои накопления на текущие расходы. Эффект «осторожного» поведения и строгой начинает постепенно исчезать и прошлом году этот показатель уменьшился на 9%.

4. Рост турпотока в Испанию: страна за год приняла примерно 63 млн. иностранных туристов, что на 7% больше, чем в 2013-м и является историческим рекордом в абсолютном выражении. Из этого огромного количества кто-нибудь обязательно покупает недвижимость в Испании, особенно сейчас когда евро ослаб по отношению к доллару. Это открывает новые возможности для «экспорта» жилья.

5. Рост ВВП и снижение безработицы: экономика Испании прошла путь от падения ВВП на 1,3% в 3-м квартале 2013 года до его роста на 1,3% в 3-м квартале 2014 года. Прогнозы на 2015 год указывают на сохранение этой тенденции. С другой стороны, безработицы снижается и продолжит снижение в течении следующих месяцев, хотя нельзя забывать об огромном количестве безработных в абсолютном выражении (4,4 млн.).

6. Уменьшение «финансового усилия» для покупки жилья: соотношение усредненная цена жилья / средняя зарплата уменьшилось с 14 лет в 2007 году до 7,8 года в 2014-м.

7. Больше «желания» финансировать сделки с недвижимостью со стороны банков: Santander первым предложил ипотечный кредит под euribor* +1,69%, но самое выгодное предложение сделал банк kutxabank (euribor +1%).

8. Увеличение количества покупателей для последующей аренды: мелкие инвесторы уже составляют 28% от общего количества покупателей против 16% год тому назад. Связано это с тем, что недвижимость в Испании это один из самых рентабельных инструментов на рынке. Особенно на фоне чисто символических процентов по банковским вкладам и небольшой доходности инвестиционных фондов. Инвестиции в жилье дают в среднем 5%-й годовой доход, что, по европейским меркам, считается не плохим показателем при минимальных рисках.

*Европейская межбанковская ставка предложения (англ. European Interbank Offered Rate, EURIBOR)